作者李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　M2和社融存量，再次两位数增长

　　7月10日，央行举行2020年上半年金融统计数据新闻公布会。各人体贴的是，上半年发了几多钱币，都去那里了？央行数据显示，6月末，M2和社会融资总范围均保持“两位数增长”，M2同比增长11.1%创2017年以来新高，社会融资范围存量同比增长12.8%创2018年3月以来新高。

　　2015-2017年的钱币高发，触发了上一轮资产回升周期。特别是，钱币推动棚改、去库存的逻辑下，地产空前旺盛，一二三四线都会，房价基本翻了一倍左右；而2014年7月到2015年6月，也出现了资本市场大牛市，以及以P2P为代表的影子银行的繁荣。

　　图1 2008-2020年一线都会房价水平的变化

　　地产贷款占比逐年降落

　　本年疫情后，只管楼市被砸出了一个“大坑”，但从3月份开始，迅速修复和反弹，深圳、杭州、东莞、上海等地，房价迅速回升。央行披露数据中，有一个指标值得各人存眷，就是住户贷款占比创新低了。

　　央行表示，这些年一直着力于引导银行优化信贷结构，把投向地产的金融资源控制在适度范围。早些年，各人很存眷银行对地产新增贷款占各项新增贷款的比例，曾经高达43%和44%，这些年在相应的政策引导下，这个比例逐年降落，本年1-5月份地产贷款占比已经降到25%。

　　从天下看，数据显示，楼市5月份已开始回升，当月天下贩卖面积和金额，同比分别上涨9.7%和14.0%。6月份，楼市明显越发回升，倒逼部门都会(好比杭州、东莞、宁波等)启动调控。

　　数据显示，1-6月的住民户新增贷款占全部新增贷款的比重为29.4%，处于比年来低水平。可以看出，只管本年钱币投放了许多，商品房市场回升也动员了按揭贷款增长，但靠近70%的比例照旧进入了实体经济。

　　资金在重点都会聚集

　　如果对比2016-2020年上半年住民新增贷款绝对范围，会发明并无多大变化。但值得注意的是，本年1-5月楼市贩卖负增长，1-5月份贩卖金额和面积同比增速分别为-10.6%和-12.3%。由此推断，只管住民信贷占比降落，楼市增量资金绝对范围仍称得上海量。另外，疫情后资金大范围纾困中小微企业，部门借助“谋划贷”进入楼市，仍存在资金“接济”楼市的情况。

　　从区域来看，东部、中部、西部商品房贩卖金额，1-5月份分别降落了7.7%、18.5%和9.0%。因此，可以判断，上半年楼市回升，主要集中在东部。2020年，随着棚改退潮，加上疫情影响，三四线都会楼市全面回调。根据社科院纬房指数研究小组的监测，本年以来一二线都会房价在上涨，三四线都会房价在下跌。这也意味着，疫情后的楼市回升，与2016-208年上一轮大范围全面回升相比，最大的差别，就是楼市回升的区域越发集中了，主要在东部热门都会。

　　当住民新增信贷还保持在高位，而楼市回升的区域越发集中在热门都会，也就导致了资金在热门都会聚集，助推了近期热门都会房价上涨。而且，疫情后，包括一线都会在内，为了缓冲疫情影响，充盈地方财政，房地产“高抬高打”，出现商品房市场和土地市场的全面放量。

　　表1 2020年1-6月全领土地出让金TOP20

　　除了武汉外，上半年多数会土地出让金基本上都在以50%左右的增幅放量。另外，疫情后新一轮经济苏醒激励计划中，不管是都市圈建设照旧新基建结构，东部几多数市圈都被寄予厚望。钱币趋于宽松，基于避险需求、防范钱币“发毛”等思量，资金会更倾向于热门都会的楼市。因此，从土地出让到商品房贩卖，房地产依旧在发挥“金融加速器”的作用，资金明显在向多数会集聚。

　　深圳楼市问题，本质上就是杠杆问题

　　存款反应的是钱币供应，差别情势的钱币供应，末了都体现为企业或小我私人的存款。我们比力天下和深圳的存款增速，疫情后，天下存款余额增速相较客岁增长了1-2个百分点，深圳增长了7-8个百分点，可见资金明显在向深圳等多数会集聚。疫情后，钱币刊行的很大一部门会流入深圳等多数会。

　　图2 2019-2020年天下和深圳存款余额增速

　　以是，深圳楼市的问题，就是杠杆问题。如果没有炒作，深圳的屋子足够了。资金大范围涌向深圳，让这个商品房的“小盘股”根本没有招架之力。2015年，深圳房价大概在每平米3万元左右，那一年的楼市暴涨，现在看来是“杠杆牛”的问题。现在，深圳房价到达每平米6万多了，思量到钱币供应放量，近几年住民收入增幅降落，几大行业(互联网、P2P等)高光不再，就更是杠杆问题了。

　　下半年，如果不控制杠杆，钱币依旧宽松，楼市或将继续放飞。近期，透过央行、银保监会的信息可以看出，针对疫情的钱币宽松或将调解。唯有此，深圳楼市才能稳定下来。(中新经纬APP)

（文章来源：中新经纬）