最新消息，位于梅溪湖板块的009#地块，近日撤销了成交，也就是退地了。

竞得者：湖南瑞鸿智诚建设公司&北京天鸿控股公司（天鸿地产）。

竞买保证金为12918.00万元，5%就是645.9万，不是小数目，按照规定，需要没收。

毕竟要没收5%保证金，但凡有一点办法，开发商不至于退地。可能是拍地前有基本意向，后来出现变故，不得已而为之吧。

至于什么原因，公告里面只字未提，我们看看拿地条件，就可以猜出一二。

一、教育配套不明确

009地块地处梅溪湖一期片区，距离梅溪湖东地铁口仅400m左右，从控规的角度看，属于梅溪湖一期范畴，但是教育配套不明确，至少无法在家门口读书。

按照规定，只有振业城、金茂、梅溪湖公司这三家出让的土地才能享受配套入读，所以这个地块不符合政策。

但是，因为项目需要配建的条件较多，并不是不可以谈，谈的话成本会更高。不过，周边没有什么学校，如果要配套，大概率就是一中岳麓，这个学校还不错。

实际上，这块地只是广义上的梅溪湖，带九年制配套的才是正宗的梅溪湖，再加湖景，那才是的精华。

二、产业引进条件苛刻

挂牌条件中，关于产业引进比较苛刻：

1.新引入一家《财富》杂志公布的世界500强中前50强企业（2018-2022连续五年）的省级（含）以上总部，该总部注册及纳税地应位于湖南湘江新区，自注册之日起十五年内不得迁离；

2.新引入一家《财富》杂志公布的中国500强中前100强企业（2018-2022连续五年）的2家控股（或全资）独立法人资格的子公司，该2家子公司的注册及纳税地应位于湖南湘江新区，自注册之日起十五年内不得迁离，其中一家子公司为省级（含）以上总部（与第①项不得为同一家）；

3.竞得人在签订《成交确认书》的同时须提供符合以上条件的引入协议，若未能提交引入协议则不予签订《成交确认书》，并扣除5%的竞买保证金；

4.竞得人引入的上述企业2023-2028年须在湘江新区缴纳的税收地方贡献总额不低于15000万元，其中2023-2025年不低于5000万元，2026年不低于2000万元，2027年不低于3000万元，2028年不低于5000万元。

这个条件，实际的成本是很高的，很难的，拿地的时候我就在嘀咕，他们能做到吗？如果不是自己有先天条件，怕是很难达成。

三、配建成本较高

5.竞得人须出资建设1个公园（L05-D14地块，用地面积1781.27平方米）和2条城市道路，项目总价不低于1700万元；

6.竞得人建设支路二时须一并出资不低于310万元负责迁移开关站及电力杆线迁改入地，具体金额以电力部门审核为准；

7.为提升城市品质和形象，竞得人须出资不低于600万元，用于麓景路西侧临街建筑（枫林路-燕航路）外立面提质改造；

项目成交价：64590万元，折合楼面价约5000元/㎡。

算上2610万的配建成本，实际拿地总价为67200万元，实际楼面价为5169元/㎡，这个硬性成本并不算高。（保利天珺楼面价6698元/平）

四、商业配比高

测算规划指标，建筑面积13万方，其中商业总计容2.6万方，占比20%，住宅10.4万方，占比80%。

整体来看，住宅体量较小，商业占比偏高，也是重要因素之一。而且周边城市界面比较老旧，展示面不会太好。

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